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关于房地产市场调查报告
随着个人素质的提升，报告与我们愈发关系密切，不同种类的报告具有不同的用途。你所见过的报告是什么样的呢？以下是小编为大家整理的关于房地产市场调查报告，仅供参考，大家一起来看看吧。
关于房地产市场调查报告1
根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：
【第1句】：我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成【第6句】：3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。
目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占年度开发量的25%左右。
总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨【第6句】：5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。
关于房地产市场调查报告2
【第1句】：xx房地产市场发展现状
优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是xx房地产业的发展的主要特质。从20xx年起至今，xx商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，xx已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，xx房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。
xx年以后，随着大量外埠资本注资xx，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使xx的房地产业不能满足细分市场的要求。20xx年后，这一局面被打破，xx滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。20xx年，xx房地产进入了历年来最火爆的一年。
目前，xx房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。
【第2句】：xx商品住宅发展特征
产品特征：xx中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。
价格特征：xx城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。
供求特征：全市商品房销售项目中，xx区域占据了【第39句】：54%，xx区域楼盘供求基本平衡。
消费者特征：包括、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。
产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。
【第3句】：20xx年(1-6月份)xx商品住宅供给和销售基本分析
(1) 商品住宅价格与销量分析
xx区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈现出上升状态，20xx年(1—6月份)，xx住宅均价达到58【第94句】：43元/平方米，与去年同期相比，价格增长了【第39句】：57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入20xx年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅销量为8950套，与去年同期相比，减少了【第51句】：32%。
从上表可以看出，xx区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在xx中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。
xx中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。
同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定的升值空间。
(2) xx商品住宅市场供求关系
【第1句】：20xx年(1—6月份)xx商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为【第1句】：49：1。
【第2句】：拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少
为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在xx年以来对拆迁规模进行了压缩。20xx年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积为16万平方米，同比下降【第28句】：94%。
同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到【第47句】：52%，其中，包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响较大，成为住房市场中可伸缩性的需求。
xx作为武汉房产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。
【第3句】：购房者对xx中心城区的住宅偏好度高
亿房研究中心的20xx年最新调研数据显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于xx中心城区。但受到该区域高房价的影响，使得一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群不得不在别的片区寻求替代品。
【第4句】：主要销售的住房产品价格集中在5000-7000元/平方米
如下图所示：5000—7000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的 65%以上，7000元/平方米以上产品的销量逐步上升。
【第5句】：今年1-6月份主要销售的住房产品户型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的户型供销比例统计结果显示，90平方米以下户型供小于销，140平方米以上户型供大于销，90-140平方米户型供销比较平衡。其中，90平方米以下户型的上市量占到xx总上市量的【第20句】：52%，90平方米以下户型的销售量占到xx总销量的【第27句】：83%。90平方米以下户型的上市和销售情况受政策的影响程度日益显现，从今年1-6月份的情况来说，xx90平方米以下户型的上市量较大，占到全市同等户型上市量的【第40句】：17%，90平方米以下户型的销量则占到全市同等户型销量的【第45句】：43%。
【第4句】：xx各区域住宅市场发展概况
xx区目前由xx中心区、古田片区、二【第7句】：后湖片区和东西湖区四个区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析：
(一)xx中心区
20xx年上半年xx中心区成交均价为68【第75句】：42元/平方米，较去年同期上涨21【第52句】：88元/平方米，涨幅为【第45句】：59%。其中商品住宅共成交3235套，较去年减少4630套，降幅为【第58句】：87%。
从上半年xx中心区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为72【第86句】：34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。
出现这样的情况，主要由两方面因素造成，首先xx中心区商品房供应量趋于下降，与去年同期相比，新房供应量减少3成之多，制约了购房者消费;当然，更重要的原因在于上半年武汉楼市的整体低迷和观望。尤其在中心城区，房价涨幅过快，甚至超过中高收入购房者的支付能力，楼市显得愈发不景气。在这样的市场面前，大多数开发商选择坚挺，仅有少部分尾盘项目打起价格战，这也就造成了6月该片区的价格出现小幅回落。
xx的发展总是伴随商业的脚步前进的。随着武汉天地的问世，集住宅、甲级办公楼、零售、餐饮、娱乐、精品酒店等多种功能的140万平方米大体量项目对永清文化进行传承与再造，势必带领整个永清板块的崛起;时代豪苑、外滩棕榈泉也让整个风景如画的沿江板块活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循礼门综合项目的即将兴建，位于xx内环解放大道中心地段的老循礼门板块焕发出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武汉国际广场的兴建也让武广板块如虎添翼。
预计不久的将来，xx内环将呈现汉正街、武广、永清、循礼门、沿江等多板块综合发展态势，各大板块功能定位不同又相互促进，将由点及面，以板块崛起带动周边区域发展，从而促进整个xx中心区的加快建设。
xx中心区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(二)古田片区
20xx年上半年古田片区成交均价为52【第17句】：82元/平方米，较去年同期上涨15【第16句】：4元/平方米，涨幅为【第40句】：97%。其中商品房住宅共成交1195套，较去年减少2609套，降幅为【第68句】：59%。
从成交价格情况来看，尽管古田片区今年1至6月一直都是稳中有升，但与去年同期相比，在全市各区中价格涨幅居末位，仅仅高于青山片区。另外，成交方面，古田仅成交1195套，跌幅居全市之首。
从该区域楼盘地理位置的分布来看，活跃楼盘全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿线，该地段离中心城区较近，周边配套也相对完善，所以构成了古田片区目前的供应主体。正因为如此，随着轻轨建设的降温和解放大道沿线开发的逐步完成，该片区供应量减少，市场关注度有所下降，再加上经济适用房对商品房价格体系的冲击，以至今年古田片区楼市较为沉寂。
对古田区域的整体规划，为古田板块的楼市发展改善了外部环境，区域房地产市场后期发展看好。随着硚口对古田区域的闲置工业用地进行处理，使得古田区域项目可以成片，整体开发，同时，未来轻轨通车，西汉正街商圈形成，都将在很大程度上改善古田区域的城市环境，为古田楼市的发展提供有力支撑。
古田片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(三)二【第7句】：后湖片区
20xx年上半年二【第7句】：后湖片区成交均价为51【第86句】：25元/平方米，较去年同期上涨16【第94句】：93元/平方米，涨幅为【第48句】：55%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年下降【第42句】：06%。
从成交价格来看，该片区价格涨幅基本趋于平稳，1至5月稳中有升，6月价格略为回调。受供应量的影响，后湖地区商品房关注度下降，百步亭现代城、香利国庭等项目撑起了该区域成交的主体。二七地区则依然是航天·双城和东立国际独揽商品房住宅市场。由于新上市楼盘数量较前两年大幅减少，二【第7句】：后湖片区的楼市整体呈现温和向上的走势，部分楼盘因而加大了打折力度，高端商品房价格回落明显。
令人振奋的是，轻轨二期的正在加速建设，堤角至丹水池路段基本竣工，黄浦路段则已建设过半，交通方面的瓶颈有望在近两年内打破。商业方面，二七的东部购物公园正在紧锣密鼓的招商之中，家乐福等商业巨头已经确定落户，未来她将辐射后湖、二七等地区，弥补商业配套不足的现实问题。
二【第7句】：后湖片区主要在售楼盘信息(截止到20xx年6月30号)
(四)东西湖片区
20xx年上半年东西湖片区成交均价为470【第8句】：77元/平方米，较去年同期上涨14【第31句】：83元/平方米，涨幅为【第43句】：69%。其中商品房住宅共成交2364套，较去年增长了【第14句】：07%。
从成交价格及成交套数来看，东西湖片区今年实现价量双增，特别是销量，尽管只增长14个百分点，但纵观今年全市其他的销售情况，该片区的表现还是令人刮目相看的。
虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从该片区个别项目的调查显示，客户平均接待量并没减少多少。而来看房的客户，很多也是因为价格相对较低，所以将买房目标选定在郊区，面对高房价，有迫切购房需求的中低购房者不得不把目光集中在郊区盘，从目前情况来看，东西湖尽管存在交通不便，但价格低、环境好弥补了部分缺失。
多层作为郊区最易消化的普通住宅产品类型，一直是本区域开发的主力产品。近4 年来其供应量的递减趋势说明，市场环境的影响下，开发商开始注重产品结构的调整，产品重心逐渐由多层向高层和小高层转换。
和其他区域市场多层——小高层——高层的转换阶段不同，本区域由于其自身条件限制，小高层的过渡时间不长、过渡量较少，迅速迈入了高层物业开发阶段。因此高层物业还需一定时间的市场磨合，才能逐步为区域市场接受。从楼市发展的总趋势看，高层物业是未来市场的主流产品。
东西湖被誉为武汉的“北大门”，而金银湖更是占据空港经济之利，未来还将在这里修建保税物流中心，发展物流经济。这将大为加强东西湖于城市圈的联系，加快异地置业的脚步，为下一步楼市的繁荣奠定基础。
东西湖片区主要在售楼盘信息(武汉市房地产信息网截止到20xx年6月30号)
关于房地产市场调查报告3
两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
【第1句】：我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成【第37句】：3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积4【第89句】：9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
【第1句】：房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为【第42句】：2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：【第2句】：6%、【第15句】：2%、【第84句】：5%、【第79句】：1%、【第1句】：9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
【第2句】：房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积【第50句】：6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了【第15句】：5%和【第15句】：4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积【第6句】：5万平方米，与3月份相比均下降了【第44句】：3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
【第3句】：房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨【第20句】：5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
【第2句】：近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由【第5句】：31%提高到【第6句】：12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。xx年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的.房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
【第3句】：积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
【第1句】：加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
【第2句】：加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
【第3句】：有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
【第4句】：合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
关于房地产市场调查报告4
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照XX年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
【第1句】：基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
XX年至XX年10月份，全市共建成商品房面积2【第10句】：6万㎡，完成销售面积1【第36句】：8万㎡，空置面积【第74句】：0万㎡，空置率为【第35句】：2%，其中XX年1-10月份全市建成商品房面积【第49句】：1万㎡，销售【第27句】：2万㎡。
XX年榆林市区商品房均价1646元/㎡，XX年涨至2300元/㎡，XX年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，XX年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管XX年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。XX年特别是【第2句】：三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。XX年--XX年全市累计完成经济适用房【第85句】：1万㎡，其中XX年完成22万㎡;XX年完成【第18句】：1万㎡,同比下降【第17句】：7%;XX年完成45万㎡，同比增加了1【第48句】：6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积【第7句】：7万㎡(1540套)，总投资【第1句】：17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工【第4句】：25万㎡、850套。
【第2句】：我市房地产市场的主要表现及原因分析
【第1句】：房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是XX年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，XX年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约【第47句】：5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。XX年全市房地产上市交易面积【第67句】：6万㎡，交易额【第17句】：9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了【第63句】：1%。7县区XX年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第【第2句】：三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了【第54句】：8%、【第56句】：3%，促成今年【第2句】：三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了XX年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长【第29句】：35%，同比多增76亿元，增量已相当于XX年全年的1【第81句】：75%，增幅分别高于全国、全省【第4句】：93个和【第1句】：35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增【第4句】：15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
【第5句】：房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。XX年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到XX年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到XX年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。XX年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和“保稳定、保民生、保发展”目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
【第3句】：我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
【第1句】：房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到XX年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到XX年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到【第2句】：5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到XX年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
【第2句】：房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
【第3句】：房地产业对消费增长的贡献。XX年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的【第8句】：41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
关于房地产市场调查报告5
“只要去做，你就能得到。”很多房地产项目都遵循了这条熟悉的好莱坞式格言。但在砖石和砂浆的现实世界里，所有经济上获得成功的房地产开发项目都与其市场潜力密不可分。
房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据，不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断，从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度，探讨了房地产市场分析的层次与内容体系，归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点，对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析，并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。
【第1句】：房地产市场分析的层次与内容
【第1句】：房地产市场分析的层次
房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为以下三个层次的分析，每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上，它们之间有逻辑联系。
区域房地产市场分析：
是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。
专业房地产市场分析：
是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析，是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。
项目房地产市场分析：
是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析，预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。
【第2句】：房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容较为复杂与多样，将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同，有的可能只包含其中的几项。
地区经济分析：
是研究地区的经济环境，它包含￠ù地区经济的基本趋势分析；￠？地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息，当然，如没能找到公共机构的预测信息，也需作一些独立预测。
区位分析：
是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。此处所指的是宏观层次上的分析，而不是在宏观和微观上都作比较的可行性研究中市场分析的全部内容。
市场概况分析：
它包含￠ù对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；￠ú把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。￠？找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。
专业市场供求分析：
它包含￠ù根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；￠ú细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场；￠？分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；￠ü将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量（即未满足的需求量）。
项目竞争分析：
它包含：￠ù分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征；￠ú根据目标物业的特征选择、调查竞争物业；￠？进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。这里面还包含要得出三个分析的侧重点，即营销建议、售价和租金预测、预测吸纳量及吸纳量计划。当然，每个市场分析不一定都包含所有的侧重点。其中营销建议是研究销售较好的竞争项目及户型，进行目标物业的规划设计和产品功能定位，并找出目标物业的竞争优势，提出强化其优势、弱化劣势的措施，并指出它的市场风险来源。售价和租金预测是通过对比分析，总结竞争项目历史上的出售率、出租率及租金、售价情况来预测。吸纳量计划是指研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求。按照市场占有率进行分配。预测项目的吸纳量及吸纳量计划。
敏感性分析：
测定关键参数的敬感性。确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它闪在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。
【第2句】：不同使用目的下房地产市场分析的特点
在实际应用中，某一使用者或部门可能会遇到所有物业类型的市场分析问题。如投资决策部门、金融机构、房地产证券公司、房地产开发企业、政府农场宏观管理部门等，他们由于各自不同的目的需要，对市场分析报告的侧重点和深度也有差别。
【第1句】：投资决策中的房地产市场分析
房地产项目投资决策的目标是开发或投资满足目标收益要求的房地产项目，决策中最重要的问题是投资地点的选择和投资机会的把握，它要做的是项目房地产市场分析。其中，置业投资决策要确保项目的经济能力，分析市场前景及项目租金预测。开发投资决策要决定市场需求和寻找市场机会，选择正确的位置、合适的开发时间，以保证项目汗发完成后有良好的市场需求。
【第2句】：项目融资中的房地产市场分析
房地严项目融资中要时项目进行市场评估，以预测项目的销售收入，作为衡量贷款还款的主要来源。在融资过程中，开发商需要房地产市场分析作为项目可行性分析的一个重要都分提供申请贷款的理由。金融机构借助房地产市场分析的结果来评估项目的投资潜力，确保贷款和投资有一个好的市场基础，确保项目的经济能国，作为贷款项目选择的重要依据。
【第3句】：房地产证券化中的房地产市场分析
在房地产证券化过程中，房地产形场分析的目的、是帮助评估师合理确定抵押物的价值，帮助证券商进行市场定性、确定抵押物组合、为房地产证券定价等，为投资者提供抵押对象的完备信息，反映抵押对象的质量及市场预期回报。作为投资者选择证券类则的依据；为政府担保方及评级机构提供房地产的市场前景分析，价为分析证券实际价值的参考，并为进行证券结构控制提供依据。总之，为证券化服务的房地产市场分析目的较复杂，它根本的侧重点在于关注房地产市场前景及项目物业的收益或回报率。
【第4句】：房地产开发中的房地产市场分析
房地产的开发过程中，开发商要根据市场的需要确定方向，设计或修订投资策略，指导选定位置，进行产品计划、设计、品质、定价、调整，获取规划许可和政府支持，获取金融机构贷款的支持，制定合理的营销策略促进项目开发成功。如为其提供项目建成后的市场可按纳的售价和租金水平；根据项目特点进行亮点的挖掘，据此制定营销策略；另外，市场分析还提高了房地产企业对市场状况的把握程度，增强了企业的竞争能力，实时调整营销策略。
【第5句】：市场宏观管理中的房地产市场分析
房地产市场的宏观管理要把握房地产市场供求关系的变化规律，以合理制定有关的房地产产业政策；把握房地产市场宏观经济情况及政策、法律环境，及房地产市场供求情况，了解整个房地产宏观市场，以指导土地规划及利用，合理控制土地开发与土地供给的数量与结构；了解房地产专业物业供需情况，为房地产合理结构控制提供依据；房地产宏观管理部门还要确定什么样的项目类型能获得公众的赞同，了解计划开发项目周围公众的态度，以确保新的开发适合社区的需要，满足公众的需要。
研究以上各类活动的特点，得出各类房地产活动所需市场分析的层次及内容侧重点如表所示。
【第3句】：提高房地产市场分析有效性的途径
【第1句】：影响房地产市场分析有效性的原因
通过对房地产市场分析的系统研究，本文认为影响市场分析有效性的原因有：第一，分析师对房地产市场分析要点的把握程度。只有根据分析目的把握住市场分析的关键所在，才能使分析切中要点，达到一定深度，不因分析内容过多而遮掩了主体的分析；第二，分析过程中逻辑关系是否合理。第三，市场分析所选用的分析方法是否恰当；第四，市场分析的数据是否充分、可靠。在一个房地产市场分析中，如有以上原因的一个或几个情况发生，都会导致市场分析结论的不合理和缺乏有效性。
【第2句】：提高房地户市场分析有效性的途径
总体上来说，要提高房地产市场分析报告的有效性或可信度，首先就要明确各类房地产活动对房地产市场分析的要求，明确市场分析的工作重点，有针对性地分析。同时，要求在分析过程中，采用合适的市场分析方法，论证有力、结论明确。具体的要求是：系统完整、逻辑清晰合理；报告中采用的数据有针对性，有两个以上数据来源的比较；需求参数确定合理，对关键需求参数的变动趋势有独到的研究分析，而不是简单采用了不变的参数来求算；预测需求时测定了细分市场的分段需求；分析中要分析子市场分段中有竞争的供给，而不是笼统地分析已建和在建项目的供给；市场占有率、吸纳量计划的确定过程合理且有逻辑性；市场分析结论明确，结论适用的范围界定清楚，能充分反映市场分析结论所面对的不确定性。
房地产市场分析，是房产市场调查者最主要的一种统计分析方法，这也是考察房地产市场的最根本的依据，是房产走向的导航标！
关于房地产市场调查报告6
调查撰稿:XXX
调查时间:X月X日---X月X日
调查对象:XX新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。
调查范围：XX新城区区域
调查目的:通过对XX新城区房地产市场的调查,为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。
调查内容:
【第1句】：摘要
目前XX新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。
【第2句】：城区规划背景（XX新城：未来XX的城市副中心）
XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，XX新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
【第3句】：已建成楼盘：
【第1句】：华泰剑桥：由XX华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120～130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。
【第2句】：半岛名邸：由XX光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行10～15分钟方可到达公交车站。
【第3句】：东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。
【第4句】：在建楼盘：
【第1句】：新都美地：由新都置业开发，位于天童北路与四明路之间，建筑面积【第9句】：7万平米，由11幢小高层、9幢高层组成，共650多户住户。以100～120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应，安保自动化，还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。
【第2句】：小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。
【第3句】：四明春晓：由XX旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
【第5句】：调查定论
从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，XX房地产主要开发商在参与打造XX新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业２０xx年一个新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来XX新城区的房地产市场还将持续走高。
房地产市场的调查报告
当去接触不知道的一个情况或事件，务必需要展开调查，最后基于取得的调查材料汇成调查报告。那么调查报告要注意什么内容呢？以下是小编为大家收集的房地产市场的调查报告，欢迎阅读与收藏。
房地产市场的调查报告1
随着城市化进程的不断加快，泗洪县房地产业得以蓬勃发展，投资规模逐渐增大，市场交易日益活跃，居民的住房条件明显改善。房地产业的快速发展对扩大就业，带动相关产业发展，提升城市形象，繁荣地方经济作出了明显的贡献。
【第1句】：基本概况：
20xx年新开工面积1【第12句】：5平方米,其中住宅项目15个,面积【第75句】：2万平方米；专业市场6个，面积【第37句】：3万平方米。批准预售面积80万平方米，其中商业26万平方米；网上销售备案商品房2599套，面积【第29句】：7万平方米，均价2168元/平方米；网上销售备案普通住房2094套，面积【第23句】：86万平方米，均价1924元/平方米；网上销售备案商业用房505户，面积【第6句】：87万平方米，均价3248元/平方米。
20xx年元月至4月，网上销售备案商品房2700余套，面积【第25句】：4万平方米，均价2804元/平方米，房地产市场整体销售比较稳定，去年虽然受宏观经济政策等方面因素影响，但该县房地产市场整体波动不大，房地产市场在逐渐回暖。去年11月份至今，泗洪县商品房销售量明显增长，尤其是几个相对较大的楼盘出现了销售高峰，这说明该县房地产市场的需求空间仍然较大。
【第2句】：存在问题：
【第1句】：供电方面：一些小区存在供电不完善问题，为临时用电。究其原因：供电部门要求开发企业在红线之外架设供电专线，费用昂贵，给企业增加较大的经济负担，许多开发企业迫于资金压力，无法解决，部分小区已多次出现停电现象，群众意见较大。
【第2句】：开发企业内部管理有待完善，在泗洪注册的房地产企业现有40余家，大部分为本地企业，规模小，资金缺乏，管理人才不足，在开发管理过程中，重效益轻管理，导致楼盘建设配套设施不完善，出现一些遗留问题，甚至有部分楼盘出现停工烂尾现象，影响群众的消费心理。
【第3句】：开发企业资金短缺。20xx年上半年受宏观调控政策影响，各金融机构收缩银根，下半年，全球性金融危机爆发，年底，政府出台了放宽金融政策，但到目前为止收效尚不明显，主要原因：各商业银行对房地产开发项目的开发贷款发放条件较为苛刻，使得开发企业从银行取得资金难度大，目前仅有个别楼盘通过开发企业自身努力争取了部分贷款，大部分项目资金仍来源于社会融资。社会融资成本高，参与融资主体对目前市场信心不足，融资难度大，导致开发项目资金短缺，以至引发部分开发企业到周边市、县投资，大量资金外流，项目多的企业资金缺口巨大，举步维艰，直接影响项目的推进速度，更影响楼盘的正常销售。
【第4句】：近年来，泗洪县四房建设稳中推进，受到省市表彰，每年拆迁量都在50万平方左右。由于泗洪县拆迁安置房的价格较低，与商品住宅价格差距较大，大部分拆迁户购买了安置房，一定程度上影响商品住宅的销售。
【第5句】：受20xx年整体经济形式和一线城市降价销售影响，虽然住房刚性需求仍然存在，但是群众持币观望的情绪较浓，使得消费群体存在房屋还有降价可能或政府还会出台更优惠的购房政策，一定程度上影响了商品房销售市场。
【第3句】：下步打算：
【第1句】：有序的开展拆迁规划，适度控制招拍挂土地的数量，以平衡现有市场供需，预计20xx年泗洪县将推出土地11块，面积800亩，基本可满足用地需求。
【第2句】：解决供电矛盾这一突出问题。土地在出让前，详细规划好供电线路，从源头上解决土地出让后存在的供电问题，由政府牵头出面协调解决建成小区的供电问题，杜绝新建楼盘临时供电现象的出现。
【第3句】：加大各银行对房地产企业的信贷支持力度。20xx年春节前该县房管处两次组织银行与开发企业座谈，会上各家银行与开发企业签署总额达【第7句】：06亿的开发贷款协议，但开发资金仍有较大缺口，希望通过有效途径，争取银行更大贷款支持，确保房地产在建项目的稳步推进。
【第4句】：在确保四房建设有序推进的同时，一是出台新的拆迁补偿标准和安置房购买价格，缩小与商品房之间的价格差距；二是严格把握拆迁安置的准入关，打击私下转让拆迁协议行为，杜绝恶意炒作现象的出现。
【第5句】：加大对房地产开发企业和项目的管理力度，各行政管理部门要树立精心管理、全方位服务意识，建立一站式审批制，高起点规划，高质量施工，完善基础设施配套，提升小区档次，让群众满意消费。
【第6句】：在泗洪县政府年前已经出台的《促进房地产业健康稳定发展的二十三条意见》的基础上，根据省市及周边县市出台的一些政策措施再作进一步完善，出台补充优惠政策。同时针对泗洪县以往自建房和集资建房数量多的情况，为其完善手续，扩大二手房市场，争取商业银行对二手房按揭业务的开展，以此助推商品房市场的发展。
【第8句】：加大对群众的舆论宣传，通过各种新闻媒体，宣传各种购房优惠政策，坚持正确的舆论导向，激发群众的购房欲望，以此来带动泗洪县房地产市场的持续健康发展。
房地产市场的调查报告2
近年来，房地产市场不断升温，旺盛的市场需求，巨额的利润，吸引众多投资者的目光。房地产市场的迅猛发展，带动经济的快速发展，提高了人民生活水平，同时也引发了一些问题，影响到社会稳定和人民群众的切身利益。针对这些问题，国务院出台了一系列政策，加大了房地产市场宏观调控力度。笔者从工商行政管理部门的视角，对房地产市场存在的问题进行调查分析，并提出应对措施。
【第1句】：当前房地产市场存在的主要问题
（一）无证无照和超范围经营问题突出。一些具备开发资质的企业在利益的驱使下，通过收取管理费等方式，或将本企业的资质证书和营业执照出租给他人使用，或以本企业名义设立项目经理部，为一些不具备资质条件的企业和个人进入房地产市场提供"保护伞"，致使房地产市场开发主体混乱，无证无照经营现象较为突出。
（二）招投标运作不够规范透明。土地的划拨、出让等信息宣传和公示不到位，存在违规操作的问题，致使部分业内企业知情不多、参与面不宽。同时，在土地拍卖时，招投标部门对参与竞标企业的资质条件、主体资格等审查不够严格，未充分征求工商部门的意见。
（三）虚假违法广告现象较为严重。一些房地产开发企业为了吸引人气，发布含有明显低于市场价的房价信息等内容的虚假广告，如有消费者咨询，则称该房已售，并借机推销其他商品房。有的房地产开发公司通过虚构商品房销售进展的信息，在社会上造成商品房供求紧张的氛围，引诱消费者购房。有的违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》的规定，发布含有"投资、就业、升学"等禁止性内容，误导消费者。
（四）合同违法行为时有发生。多数房地产开发企业不按规定使用商品房销售合同示范文本，不按规定将自制的合同文本送相关部门备案。自行设计的合同文本对商品房的质量、配套设施、公摊面积、公共设施管理、房屋权证办理等规定不够明确，特别是对双方的权利义务及纠纷的解决方式规定模棱两可，或者设定"霸王条款"，规避和免除房地产开发企业的责任，在纠纷发生后，消费者的权益得不到保障。
（五）侵害消费者合法权益呈上升趋势。目前，在商品房销售中存在面积"缩水"、公共设施达不到预先承诺、不按约定办理房屋产权证等侵害消费者权益的问题。某开发商在业主入住后3年多的时间内，拒不履行办理产权证的承诺，引发42户业主集体投诉。
【第2句】：加强建筑房地产市场监管的措施
对于上述存在的问题，其原因是多方面的：房地产市场管理涉及多个部门，政出多门，各自为阵，相互协同的工作机制尚未建立；有关法律法规不够完善，对项目经理部的管理、设置及主体定位等缺乏具体的`规定，导致房地产开发企业设置的项目经理部过多过滥；出租、出借营业执照以及挂靠经营等往往通过内部协议等隐蔽的方式进行，加之工商部门手段有限，调查取证困难，后续监管难以实施。
作为履行市场监管的职能部门，工商部门要充分发挥自身职能作用，积极主动介入房地产市场监管，当好监管房地产市场的主力军。笔者认为，要解决好房地产市场存在的问题，应从以下几个方面入手。
（一）以拍卖监管为切入点，全面介入房地产市场监管
土地使用权的取得，是房地产开发经营活动的起点。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有土地出让采取招标拍卖进行。《拍卖法》和《拍卖监督管理暂行办法》规定，工商行政管理机关依法对拍卖活动实施监督。我们应认真履行监督职责，建立健全拍卖备案登记制度，加强对房地产开发企业参与土地竞拍活动的监管，全面掌握辖区房地产开发的状况。严格审查竞拍人主体资格证明、资质条件、资金来源等备案材料，对主体资格不合法、无相应资质条件或假借他人资质证书和营业执照参与竞拍的，不予登记备案，并及时通知建设、国土资源等部门，取消其竞拍资格，将违法开发行为拒之于门外。
（二）以经济户口管理为基础，规范房地产市场主体行为
一是严格主体资格审查。建立辖区房地产开发企业经济户口台帐，逐一录入企业的登记注册情况、资质证书期限、资质等级等。并全面清查房地产在建开发项目，对照房地产企业经济户口台帐，对从事房地产开发、建筑施工的企业和个人的市场主体资格进行审查。重点查处无照经营、挂靠经营、企业出租出借营业执照、超范围经营等违法行为。对一些重点嫌疑开发项目，要通过加强企业财务的检查，对企业在建开发项目的投资情况和财务收支进行严格审查，及时查处挂靠经营以及以收取管理费等形式出租、承租营业执照的无照经营行为。针对以内部协议承租、借用资质和营业执照以及挂靠经营调查取证难的问题，应从开发项目的资产管理入手，由开发企业出具在建项目投资情况，注明投资方、投资额等，经公证处公证后，报工商部门备案。对拒不办理备案手续的，列为重点对象，严格审查。
二是加强注册资本监管。根据房地产开发企业资质等管理的规定，一级资质企业，其注册资本最低限额为5000万元，二级资质企业为20xx万元，三级资质为800万元，四级资质为100万元。通过企业年检，对照其资质等级，检查其出资情况，严厉查处"两虚一逃"违法行为，并通报建设部门吊销资质证或降低资质等级，对情节严重的，吊销营业执照，构成犯罪的，移交司法机构处理。
三是加强项目经理部的管理。对在建项目的项目部，实行限期备案登记制度，要求开发企业提供营业执照、中标通知书、规划许可证、土地使用许可证、建设部门颁发的资质证书以及房地产开发合同等严格进行审核，重点审核双方当事人的主体资格是否合法、相关许可证是否真实有效、合同内容是否合法。对符合条件的，予以备案后，方可从事项目开发。
（三）以执法办案为手段，强化重点违法行为的查处
一是加强房地产广告的管理。重点查处未取得国有土地使用权、未取得商品预售或销售许可证、工程质量验收不合格以及违反《房地产广告发布暂行规定》规定而擅自发布广告的行为；查处商品房预售、销售广告中未载明开发企业名称、代理销售企业名称、预售或销售许可证书号的行为；规范广告中有关房地产项目、面积、价格、位置、周边环境、房贷等内容，严厉查处虚假广告和其他违法广告。
二是加强房地产中介机构的管理。检查从事广告策划和商品房销售代理经纪公司、从事买房卖房换房的经纪企业和个体工商户，重点查处房地产经纪机构在代理商品房买卖过程中赚取差价的违法行为；利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用的行为。
三是加强房地产展销活动的管理。对未经登记，擅自举办房地产展销会的，严格依法查处。
（四）以长效监管为目标，探索创新房地产市场监管机制
一是建立房地产市场信用监管制。对城市规划区内在建的房地产开发工地进行全面清理，并登记造册，录入企业从事建筑、开发情况、登记注册情况、资质条件、合同备案、广告登记、消费投诉和违法处罚情况，建立健全房地产企业"经济户口"。同时，建立"黑名单"和"黄牌警告"制度，定期对信用良好和不良企业进行公示，促进房地产企业诚实信用，守法经营。
二是建立合同备案制。督促房地产开发企业在销售环节使用工商、建设部门制定的《商品房买卖合同》示范文本；修改示范文本格式条款或自行制定合同的文本，必须报工商部门审核、备案。
三是健全12315监控网络。通过12315消费者申诉网络，及时受理消费者投诉、调解购房纠纷、发现违法线索、查处违法案件，进一步提高市场监管效率，确保消费者的合法权益得到维护。
四是强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的建筑房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、红盾信息网站及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
五是加强部门协作机制。建筑房地产市场的监管，涉及建设、规划、房管、国土资源等多个部门。工商部门要主动加强与上述部门的协作与联系，互通信息，及时了解城市规划区内土地出让、划拨和规划开发项目情况，明确房地产市场监管重点。同时，要建立部门联席会议制度，对重点违法行为，组织联合执法整治行动，增强工作合力。
关于房地产市场的调研报告
调研报告的核心是实事求是地反映和分析客观事实。是根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的报告。以下是一篇关于房地产市场的调研报告范文，供大家参考阅读!
关注民生，让百姓实现“住有所居”的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2009年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
【第1句】：基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅“三位一体”的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
2006年至2009年10月份，全市共建成商品房面积2【第10句】：6万㎡，完成销售面积1【第36句】：8万㎡，空置面积【第74句】：0万㎡，空置率为【第35句】：2%，其中2009年1-10月份全市建成商品房面积【第49句】：1万㎡，销售【第27句】：2万㎡。
2006年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2007年涨至2300元/㎡，2008年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2009年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2008年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2009年特别是【第2句】：三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2006年--2008年全市累计完成经济适用房【第85句】：1万㎡，其中2006年完成22万㎡;2007年完成【第18句】：1万㎡，同比下降【第17句】：7%;2008年完成45万㎡，同比增加了1【第48句】：6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积【第7句】：7万㎡(1540套)，总投资【第1句】：17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工【第4句】：25万㎡、850套。
【第2句】：我市房地产市场的主要表现及原因分析
【第1句】：房价起伏较大，楼市回暖较快。
榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在“买涨不买跌”消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2008年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约【第47句】：5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2008年全市房地产上市交易面积【第67句】：6万㎡，交易额【第17句】：9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2009年第一季度，更是跌到了低谷，下降了【第63句】：1%。7县区2009年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第【第2句】：三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了【第54句】：8%、【第56句】：3%，促成今年【第2句】：三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2009年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长【第29句】：35%，同比多增76亿元，增量已相当于2009年全年的1【第81句】：75%，增幅分别高于全国、全省【第4句】：93个和【第1句】：35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增【第4句】：15亿元。金融机构为积极配合国家启动和鼓励消费各项政策措施的贯彻落实，创新金融服务品种，增加了对居民消费的信贷投入，有力地推动了榆林房地产市场较快回暖。
【第2句】：区域发展不平衡，南北差异较大。
由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2006年-2008年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的`人均收入水平相一致。
【第3句】：投资型购房减少，消费者趋于理性。
2006年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2008年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
【第4句】：土地价格大幅上升，土地开发成本提高。
土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升
2024年上半年中国房地产市场调查报告
【第1句】：价格：百城整体累计上涨【第7句】：61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨
新房价格：百城持续上涨创新高，二线城市表现突出
图：百城住宅均价及环比变化
2024年上半年百城住宅均价环比涨幅进一步扩大，3月环比涨幅达【第1句】：90%，5月同比涨幅突破10%。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2024年以来，百城住宅均价环比持续上涨，上半年累计上涨【第7句】：61%。其中，一季度累计上涨【第2句】：94%，3月单月涨幅达到历史最高点，为【第1句】：90%;二季度保持较高涨幅，累计上涨【第4句】：54%。同比来看，百城住宅价格同比自2024年8月止跌转涨以来连续11个月上涨，且涨幅持续扩大，今年5月涨幅突破10%，6月涨幅继续扩大，至【第11句】：18%。
图：各线城市住宅均价环比走势
表：百城及各类型城市不同阶段累计涨跌幅
2024年上半年，各级城市住宅价格均累计上涨，二季度城市分化趋势放缓。具体来看，一线城市上半年累计上涨【第12句】：79%，涨幅较去年同期扩大【第7句】：62个百分点;二线城市累计上涨【第5句】：33%，其中苏州、南京累计涨幅超过20%;三线城市累计上涨【第4句】：27%，其中东莞、中山、惠州涨幅超过25%，居全国前列。二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二三线涨幅均扩大，尤其是二线城市涨幅扩大显著。
【第2句】：供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落
新房成交：上半年成交创历史新高，同比增长近四成
图：2010-2024年6月50个代表城市月度成交量走势
市场成交高位运行，3月创历史单月新高，4月以来持续降温。2024年上半年，市场成交高位运行，50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长【第37句】：9%，绝对量创历史同期最高水平。具体来看，一季度，在宽松的政策环境、货币信贷环境下，市场预期向好，成交稳步提升，代表城市住宅月均成交3135万平方米，同比大幅增长【第50句】：1%，其中，3月单月成交量高达4410万平方米，同比增长【第86句】：4%，绝对水平创历史单月新高。二季度以来，沪深限购加码，且自去年下半年以来市场成交活跃已透支部分需求，加之苏州、东莞等热点城市价格高企，市场观望情绪渐浓，导致需求增速有所回落，成交逐步降温，6月代表城市单月成交同比增幅持续收窄至【第14句】：6%;整体来看，据初步统计，二季度月均成交约4000万平方米，同比增长【第29句】：6%，较一季度收窄【第20句】：5个百分点。
(1)库存与去化：去化效果显现，库存消化时间持续下降
图：2010-2024年6月20个代表城市 商品住宅成交面积及供应面积走势
成交增幅超过供应，短期需求显著大于供应。上半年，市场供应端仍持续调整，20个代表城市月均新增供应约1336万平方米，同比增长【第4句】：3%;而同期月均成交1892万平方米，同比增长【第35句】：8%，销供比为【第1句】：42，较去年同期高出0.33，短期市场需求显著大于供应。具体来看，无锡销供比最高，达【第3句】：05;宿州、芜湖次之;天津销供比高达【第1句】：95;杭州高达【第1句】：69;上海高达【第1句】：58。
图：2010年至今20个代表城市 可售面积与库存消化时间
受益于市场成交快速增长，可售面积及库存消化时间持续下降。据初步统计，截至2024年6月底，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降【第25句】：3%，从绝对量来看，库存量位于2024年7月以来最低水平。库存消化时间方面，今年一季度以来，成交高位运行，库存消化时间持续缩短。截至6月末，代表城市库存消化时间为【第7句】：7个月，较去年末缩短【第1句】：9个月，较去年同期缩短【第6句】：1个月。
整体来看，上半年市场高位运行，成交快速增长，库存快速去化。一季度受政策利好影响，刚需、改善性需求乃至部分投资性需求积极入市，新房、二手房市场热度较高，其中3月新房成交创历史单月新高，二手房成交为历史单月次高;二季度以来二手房市场回落，并传导至新房市场，成交增速回调。预计下半年，一线城市和南京、苏州、合肥等热点二线城市在政策收紧预期影响下，市场成交会有下行的压力;重庆、天津、武汉、成都等城市会延续当前市场走势;库存压力比较大的三四线城市在去库存政策刺激下，成交量走势平稳。
【第1句】：土地：一线及重点二线城市频现地王，苏州、南京等城市地价翻倍
(1)供求：整体供求再创新低，供应降幅超过需求
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地推出面积
注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积;所有土地数据来自公开招拍挂市场
上半年各类土地总推出量同比下降【第3句】：9%，为2010年以来最低水平。2024年上半年，全国300个城市共推出各类用地【第8句】：3亿平方米，同比下降【第3句】：9%。其中，住宅用地推出【第3句】：5亿平方米，同比下降【第8句】：3%;商办用地推出【第1句】：3亿平方米，同比下降【第8句】：6%。对比往年同期土地推出面积来看，2024年上半年住宅月均推出面积为5866万平方米，商办月均推出2152万平方米，均为2010年以来最低水平。分季度来看，一季度受到春节假期的影响，各类土地推出量同比降幅达【第9句】：7%，其中住宅供应量同比下降【第12句】：8%;二季度受热点城市加大土地供应量政策指导影响，各类用地推出量同比止降转升，同比微涨【第1句】：2%。总体来看，上半年政府供地节奏放缓，控制土地供应政策效果进一步显现，各类土地供应创近六年新低，但二季度较一季度有所回升。
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地成交面积
上半年各类土地成交量同比下降0.9%。成交面积方面，2024年上半年，全国300个城市各类土地共成交【第6句】：5亿平方米，同比下降0.9%。其中住宅用地成交【第2句】：8亿平方米，同比下降【第2句】：4%;商办用地成交0.9亿平方米，同比下降【第14句】：1%。出让金方面，各类土地出让金达10783亿元，同比增长【第32句】：8%;其中住宅大幅增长【第52句】：4%，商办土地下降【第13句】：2%。对比往年同期土地成交面积来看，2024年上半年住宅用地月均成交面积为4514万平方米，商办用地月均成交面积为1514万平方米，均为2011年来最低水平。分季度来看，一季度全国300个城市各类用地成交面积同比下降【第12句】：2%，其中住宅与商办用地降幅分别为【第15句】：0%和【第25句】：9%;二季度各类用地成交面积转降为升，同比上涨【第9句】：3%。总体来看，上半年全国300城市土地成交量继续保持低位水平，但降幅呈逐渐收窄趋势，尤其是二季度，住宅用地成交面积不断增长，已实现转降为升，但商办土地受库存压力较大影响，成交继续保持下滑态势。
预计下半年，供应方面，300城市整体土地推出量将继续维持低位，但不同城市土地供应趋势将进一步分化，在重点二线城市市场供不应求背景下，土地供应量有望继续回暖;库存压力较大的少数二线及多数三四线城市土地供应量将继续减少。成交方面，300城市成交量也将继续保持低位水平，但同比降幅将进一步收窄，部分热点二线及一线城市辐射的三四线城市住宅土地成交量将继续呈上行趋势。
(2)价格：整体楼面价和溢价率同比大幅上涨，住宅用地上涨明显
图：2010年至今全国300个城市住宅和商办用地楼面均价及平均溢价率
各类用地成交楼面价同比上涨超三成，住宅用地楼面价涨幅超五成。2024年上半年，全国300个城市各类用地成交楼面均价为1652元/平方米，较去年同期上涨【第33句】：9%，其中住宅用地楼面均价为2968元/平方米，同比上涨【第54句】：8%;商办用地为1693元/平方米，同比微涨【第1句】：2%。分季度来看，一季度各类用地成交楼面价同比上涨【第16句】：7%，住宅用地大幅上涨【第34句】：8%，商办用地同比微幅上涨;二季度各类用地整体楼面价同比继续保持上涨，涨幅扩大至【第49句】：1%，其中住宅用地楼面价同比大幅上涨72%。
溢价率大幅提高，二季度涨幅最明显。2024年上半年，全国300个城市各类用地成交平均溢价率大幅提高，溢价率为【第40句】：9%，较去年同期提高31个百分点。其中，住宅用地溢价率为【第53句】：1%，较去年同期提高【第40句】：6个百分点。分季度来看，一季度各类用地溢价率为【第25句】：7%，较去年同期提高17个百分点，住宅和商办用地分别提高【第23句】：5和【第1句】：1个百分点;二季度整体溢价率继续上行，达【第54句】：5%，较去年同期提高【第43句】：3个百分点，其中住宅溢价率达【第69句】：6%，较去年同期提高【第54句】：6个百分点。
表：2024年上半年全国住宅用地总价前十名
上半年地王涌现，土地热度传导范围不断扩大。2024年上半年，土地市场最亮眼的莫过于层出不穷的地王，“高总价、高单价、高溢价率”的“三高”土地成交记录不断被刷新，全国成交总价前十的土地成交金额同比上涨44%。
展望下半年，一方面，在整体信贷环境宽松、行业整合压力、地方政府土地财政依赖、重点城市短期市场供不应求等因素影响下，重点一二线城市土地市场仍将保持火热，整体楼面价和溢价率继续保持高位水平;另一方面，部分热点二线城市市场风险积聚导致房地产信贷收紧预期加强，土地市场热度可能向武汉、郑州等二线城市不断传导。
【第2句】：企业：品牌房企业绩大幅增长，大型房企加速整合，重塑行业格局
(1)销售业绩：房企业绩上半年大幅增长，115家企业销售业绩突破50亿
表：2024上半年50亿以上房企销售业绩格局分布
上半年销售额超50亿房企增加至115家。今年以来，在房地产政策全面宽松的背景下，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，同时城市价格上行也进一步提升了销售额。根据中国指数研究院监测显示，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到115家，比去年同期增加了46家。
图：2024年至2024年6月代表企业月度销售额及同比增速
注：重点监测品牌企业包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、世茂、绿城、融创、龙湖、华润、金地、远洋、招商、富力、雅居乐、首创、新城、建业、越秀、合景泰富
重点监测房企销售业绩大幅增长。从中指重点监测的20家品牌房企来看，2024年上半年累计总销售额达到11163亿元，较去年同期大幅提高【第59句】：8%，销售面积同比提高【第44句】：5%。具体来看，一季度20家品牌房企销售金额同比增幅达到八成，二季度则由于去年同期基数较高，销售额同比增幅收窄至【第49句】：0%，但仍处于较高水平。上半年业绩显著增长的主要原因有两方面：一方面是房地产政策面“去库存”导向下，货币信贷等多重宽松政策有效刺激了市场需求;另一方面是房企销售策略的改变，在市场较好的情况下把握主流产品类型，加快周转，并适当调整价格，使整体销售金额较去年同期大幅提高。
代表房企2024销售目标完成率已达六成。截至2024年6月，重点监测房企年度销售目标平均完成率达到60%。具体来看，恒大、融创和新城当前目标完成率均已超过七成，而保利和万科也已超过六成，招商蛇口在完成重组之后，今年销售额目标较高，目前完成率不足五成。去年以来房地产市场量价稳步回升，使得年初多数品牌房企在制定2024年销售目标时保持了审慎乐观的态度，今年以来核心一二线城市市场的高热使多数房企的目标完成率已经达到了较高水平。
(2)拿地情况：品牌房企加大土地投资，争相竞逐二线城市
图：2011年1月-2024年6月20家代表企业拿地面积和金额情况
品牌房企拿地规模回升，拿地支出同比增大。2024年上半年，20家代表企业累计拿地5226万平方米(按规划建筑面积计算，下同)，同比增长【第49句】：1%;累计拿地金额为2365亿元，同比增长【第39句】：8%。具体来看，一季度房企拿地规模较去年同期略有增长;而随着一季度一二线城市市场的走热，房企在二季度拿地节奏有所加快，二季度拿地金额同比增幅超过7成。整体来说，房地产市场销售的持续走高激发了房企补仓意愿，使其拿地信心明显提高。
(3)房企整合：大型房企兼并重组压力增大，行业将进一步洗牌
随着房地产快速增长期的结束，房地产企业的分化愈发明显，房地产行业的格局面临重构。在去年年底的中央经济工作会议上也首次公开提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，意图创造良性的行业整合环境，促使部分中小房企逐步退出房地产行业，完成行业重组。在此背景下，房地产企业并购重组案例日渐增多，大型房企“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”逐渐成为新常态。今年以来，中海、中信为代表的大型房企之间通过兼并重组形成行业大鳄的趋势显现，未来行业将进一步洗牌。
总体来看，2024年上半年，在各类宽松政策叠加之下，市场迅速升温，品牌房企通过把握主流产品需求以及高周转策略实现了销售业绩的持续增长;同时，在市场整体回暖趋势下，房企拿地信心继续提高，拿地策略逐渐向二线基本面较好的核心城市转移。此外，融资成本的不断降低使得房企上半年债务融资规模大幅提高，但在有效扩充资本的同时也给房企带来了一定的金融风险，预计下半年融资规模将会下降。房地产市场已进入白银时代，行业发展空间不断压缩，大型房企通过重组整合资源，行业集中度将进一步提高。
第二部分：2024年下半年中国房地产市场趋势展望
【第1句】： 宏观环境：经济增长面临较大压力，房地产政策环境分化加剧
(1)宏观经济：内生增长动力不足，外贸需求低迷，下半年经济增长承压
图：2007年至今全国主要宏观指标增速走势
内生增长动力不足，外贸需求低迷，经济发展将面临更大的不确定性。2024年以来国内政策环境宽松，供给侧改革持续深化，但新旧经济增长动力交替过渡，在新型产业经济尚未形成规模效应之前，经济下行压力不减。2024年一季度GDP增速继续放缓，同比增长【第6句】：7%，较去年同期收窄0.3个百分点。6月制造业PMI为【第50句】：0%，较5月下降0.1个百分点，位于临界点，制造业扩张势头收缓，其中制造业PMI出口订单指数【第49句】：6%，再次低于荣枯线，并且英国脱欧加大了欧盟经济体经济下行风险，外贸需求预期持续低迷，出口难见好转。
宏观经济发展的不确定性，将对居民收入、就业等带来一定影响，同时影响房地产行业及上下游产业发展预期。目前国内固定资产投资方面过度依赖基建、房地产，而民营投资活力下降，在内忧外困的背景下，消费乏力，外贸低迷，制造业景气欠佳，市场信心不足，居民收入及就业受到较大影响。在国内新旧产业经济转轨的过程中，国际政治经济环境更加复杂，预计未来我国经济下行压力会更大。对房地产而言，传统上游产业将面临去产能的供给侧改革，经济下行、需求减弱对其影响更明显，而下游服务行业会因为存量房时代的到来，成为整个行业发展延伸的重要方向。
(2)货币信贷环境：整体稳健，其中热点城市信贷政策趋紧预期加强
货币宽松推动热点城市量价高涨，但二季度以来政策有趋紧态势。自2024年下半年以来，深圳、上海、南京、苏州等部分一二线城市市场持续高热，主要得益于宽松的货币信贷政策，首付比例与房贷成本双低促进了需求的快速入市，并且短期供不应求激发了部分投资需求的资金入场，推动市场量价高位运行。另一方面，2024年上半年，热点城市市场的高涨情绪带动部分三四线城市的量价企稳回升，共同推动全国商品房销售指标达到历史高位。从数据表现来看，一季度货币信贷超预期宽松，M2余额同比增速高达【第13句】：4%，人民币新增贷款超【第4句】：5万亿，同比多增8835亿元;而【第4句】：5月份，政策转向，M2增速分别降至【第12句】：8%和【第11句】：8%，人民币新增贷款分别降至5642亿元和9855亿元，其中4月新增贷款同比降幅高达20%。
当下一二线热点城市的高房价已经脱离基本面的支撑，下半年高位回调是大概率事件，这将加大银行的信贷风险，更严重的可能会触发系统性的金融风险，因此银行将对未来货币信贷政策采取针对性收紧措施，尤其热点一二线城市房地产信贷政策将更加审慎。从二季度货币信贷指标来看，政策调整迹象已经显现，预计下半年信贷政策将在提高首付比例、降低公积金贷款额度、下调利率优惠力度等方面着手调控热点城市的住房市场。
(3)房地产调控：地方因城施策更细化，多元政策继续促进库存去化
因城施策基调下各地政策分化更显著。在经济下行压力仍存、宏观环境不稳定性加剧的背景下，未来中央宏观政策仍将以稳为主，保持经济增长和就业稳定。而当前一线城市成交相对放缓，多数二线及三四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨，地方政策将更灵活主动，因城施策更细化。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策，房价涨幅过快且已有收紧政策出台的城市或将根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产金融信贷政策，其它未有政策出台的城市为防止价格过快上涨，或也将加强市场监管，促进房地产业平稳健康发展。库存压力仍然较大的多数三四线城市，未来将继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房、稳步推进城镇化仍将是政策发力点。
房地产多元化政策推动住房制度改革加快，促进库存去化。各级政府供给侧改革去库存方案中，均提出要推动房地产转型，鼓励多元化发展，未来针对持续推进租赁市场、加快化解非住宅库存也将出台更有力的政策支持。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是去库存政策的重要组成部分，未来租赁市场相关立法将进一步完善，地方政策也将进一步落实。部分高库存城市将推动商品房库存向租赁房源转化，供应偏紧的城市也将推动各类闲置用房转为住房供应。商办地产等去库存也是各地政策的着力点之一，特别是热点二线城市，在住宅成交火爆的背景下，去库存重点是非住宅商品房。未来中央及地方出台相关政策鼓励商办等非住宅库存去化预期强烈，一方面在住宅供不应求、商办库存过高的城市，调整商住比例，将商办库存向住宅供应转化;另一方面，适当控制商服用地供应规模、允许非住宅项目向新产业、新业态转型，在推动房地产转型促进市场多元化健康发展的同时，化解非住宅库存压力。
【第2句】： 市场趋势：下半年市场量价增速将回调，投资、新开工同比表现平稳
总体预测：2024年销售将创新高，投资、新开工同比表现平稳
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2024年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向，对2024年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济在结构转型过程中增速放缓，下行压力依然较大;
假设2：货币环境宽松趋稳，中长期贷款基准利率依然维持【第4句】：90%，信贷政策差异化;
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，2024年全国房地产市场将呈现“销售面积创新高，投资、新开工平稳恢复”的特点。
全国销售：下半年销售面积同比下降，但全年总量仍创新高
图：2007年至2024年商品房销售面积、销售额上下半年走势
注：图中百分比为同比增速
预计下半年销售面积、销售额同比有所下降。2024年以来，在一二线热点城市的带动下，全国商品房需求持续放量，短期销售均价快速上涨，销售额快速提升。1-5月，商品房销售面积47954万平方米，同比大幅增长【第33句】：2%，销售额36775亿元，同比大幅增长【第50句】：7%。上半年全国商品房市场的量价齐升主要受益于宽松的.政策环境刺激，市场预期向好，各类需求加快释放，销售面积与销售额均达到历史同期最高水平。但部分一二线城市的市场过热不仅积聚了房价泡沫风险，更加大了银行等金融机构的信贷风险，部分城市上半年已经开始对楼市出台收紧调控政策，如深圳、上海限购加码，苏州、南京房价地价“双限”等。展望下半年，热点城市调控政策存收紧预期，需求释放有限，且受去年下半年高基数的影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件，预计商品房销售面积同比下降【第9句】：3%左右，但全年同比增长，增幅在【第4句】：6%-【第6句】：6%之间。销售额方面，下半年随着成交面积下降，成交价格增速放缓，预计下半年全国商品房销售额同比下降约【第4句】：4%，全年销售额同比增幅在【第13句】：3%-【第15句】：3%之间。
全国投资开工：下半年投资、新开工同比表现平稳
图：2000年至今商品房屋新开工面积上下半年走势
注：图中百分比为同比增速
预计下半年新开工面积基本持平于去年同期，全年实现7%左右的同比增幅。从历史数据来看，销售面积与新增M2对企业开工量有明显的促进作用。一方面，宽松的货币环境有效刺激了市场需求的回升，企业开工投资信心恢复，2024年1-5月，伴随着销售面积的大幅增长，全国商品房新开工面积同比增速高达【第18句】：3%;另一方面，企业融资环境极大的改善为企业提供了充裕的现金流，开工意愿更足，2024年1-5月，房企到位资金同比增速高达【第16句】：8%，有效保障了上半年企业的开工进度。展望下半年，货币信贷政策趋稳，新开工增速较上半年会有所下降，但仍将持平于去年同期，且全年新开工面积同比增幅在【第6句】：4%~【第8句】：4%之间。
图：2008年至今房地产开发投资额、企业资金来源及新开工同比增速对比
房地产开发投资额受企业资金和新开工同比增速影响较大，预计下半年投资状况保持稳定。2024年以来房地产开发投资增速触底回升，1-5月累计同比增速【第7句】：0%，较2024年全年增速提升6个百分点。上半年由于企业回笼资金速度加快，融资环境改善，企业资金充裕，投资意愿增强，房地产开发投资增速明显提升。展望下半年，新开工同比表现平稳，企业资金状况良好，房地产开发投资额将继续保持增长，同比增速约为【第6句】：0%，较上半年略有放缓，全年房地产开发投资额同比增速在【第5句】：7%-【第7句】：7%之间。
【第3句】： 关注点：“控风险”与“去库存”，市场分化下的矛盾如何解?
(1)控风险：热点城市风险集聚，警惕市场波动调整
今年上半年，在宽松货币信贷、调控政策环境下，市场预期显著改善、消费者集中入市，导致一线城市及南京、苏州等二线城市房地产市场高热，房价涨幅远超市场承受能力，且杠杆较高，下半年应警惕市场风险。一方面，上半年此类城市成交过热，部分需求被透支，且房价高企，市场观望情绪加重，导致下半年有效需求不足;另一方面，此类城市对于货币信贷政策的反应较为敏感，下半年地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高，将导致市场量价存在一定的调整压力。
高房价及需求透支，导致下半年有效需求不足
价格快速上涨，需求结构改变，市场观望情绪渐浓。2024年上半年，百城新建住宅价格累计涨幅中，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市累计涨幅超过20%，厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。一方面，高房价导致需求结构改变，刚需被挤压，市场需求逐渐以投资为主，如南京、苏州及合肥等城市，大量的投资性需求将难以维系市场的持续发展;另一方面，高房价导致市场观望情绪渐浓，市场购买力不足，需求放缓入市。
成交持续高位导致未来部分需求被透支，下半年量价面临调整。2024年下半年以来，苏州、南京等城市持续高位，下半年存在回调风险。苏州成交自今年4月以来持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。而南京、无锡及合肥上半年成交已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交占去年全年比重超70%，部分需求已经被透支，应警惕后市需求不足导致量价调整的风险。
热点城市信贷政策收紧预期加强，存量价波动风险
图：2011年1月至2024年6月十大城市商品住宅成交走势
下半年热点城市信贷政策调整预期加强，将导致成交量有所下调。从历史数据来看，热点城市对信贷政策调整更为敏感，主要由于热点城市房价高企，信贷政策变化对购房的资金成本影响较为显著。2024年“930”政策之后，首付比例下降、利率下调，对于购房者资金要求有所降低，需求快速入市，成交快速增加且多个城市创历史新高。今年二季度，苏州信贷政策略有收紧，成交量出现回落。预计今年下半年，部分热点城市将会出台信贷调整政策，如利率优惠取消、二套房首付比例上浮、公积金额度下调等政策，将会导致需求有所下降。
杠杆水平逐渐上升也加大市场风险。杠杆水平变动的快慢是影响房价的重要因素，如果房价上涨是被杠杆所推动，则未来面临的下跌风险较大。上海住户中长期贷款与住户存款的比值自去年初以来增长【第11句】：6个百分点，在代表省市中最为显著;其次为江苏，增幅达到【第8句】：5个百分点。上半年热点城市的市场调整主要受加杠杆影响，与实际需求基本面有所脱节。预计在未来政策有所调整下，热点城市楼市将会出现波动。
2024年下半年，对于热点城市而言，出现信贷政策调整的可能性较大，且高杠杆、高房价及需求透支，均将导致市场出现波动。开发商应警惕下半年的市场波动风险，把握市场节奏，谨慎拿地，合理销售，保证企业销售回款和资金流。
(2)去库存：三四线城市住宅库存仍待解，二线城市非住宅库存规模显著
今年以来，去库存效果不断显现，截至今年6月底，20个代表城市商品住宅出清周期降至【第7句】：7个月，较2024年9月(“930”政策出台)缩短【第10句】：4个月。但是，不同类别城市分化较大，一二线热点城市商品住宅库存压力已基本释放，部分二线及三四线城市库存仍相对较高。细分市场结构失衡，非住宅市场，尤其是部分二线城市的商办市场库存压力更大。去库存仍任重道远，政策需继续细化，盘活存量资产是关键。
三四线库存形势仍然严峻
图：2024年1月及2024年6月各级代表城市 商品住宅库存消化时间对比
短期来看，部分三四线城市仍面临较高的库存压力。根据中国指数研究院监测数据显示，一线城市受到上海、深圳成交回落影响，商品住宅库存消化时间延长至【第9句】：1个月，较一季度有所延长，但仍处于较低水平。二线代表城市降至【第7句】：8个月，主要源于合肥、南京、苏州等城市市场热度较高，库存消化时间降至5个月以内。三四线代表城市为【第13句】：5个月，在各类城市中仍最高，其中，江阴、东营、湛江等城市的库存消化时间在20个月以上。
中长期来看，部分二线城市及多数三四线城市库存压力仍较高。土地消化时间反映中长期库存情况，一线城市住宅用地平均消化时间仅【第1句】：1年，其中深圳不足一年;二线城市库存消化时间在【第2句】：8年左右，整体处于合理水平，但沈阳、长春等城市去化压力较大;三四线城市整体土地存量较高，平均消化时间约【第4句】：3年，部分城市在5年以上，中长期去化压力显著。
预计下半年，三四线城市去库存仍持续推进，“人口的城镇化”仍为去库存的重要途径，部分三四线城市在宽松政策刺激下，市场成交量平稳回升。而部分二线城市商业地产库存仍高企，预计下半年，各地政府将进一步出台政策推动商业地产库存去化，如盘活现有资产，打通不同业态之间的转换通道等。针对开发企业而言，下半年应抓住契机，加快库存去化进程，保证资金回流，助力企业的中长期发展。
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